Häufig gestellte Fragen...
zu dem Thema Hauskauf bzw. Baufinanzierung
Bonität:
- Gehaltsabrechnungen der letzten 6 Monate
- Personalausweis/ Reisepass
- Nachweis über bestehende Verbindlichkeiten (falls vorhanden)
- Nachweis über die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals
Immobilie:
- bemaßte Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Lichtbilder
- Flurkarte
- aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter 3 Monate)
- Modernisierungen der letzten 20 Jahre
- Energieausweis
- Teilungserklärung inkl. aller Nachträge (ETW)
- Aufteilungsplan (ETW)
Für eine Baufinanzierung empfehlen Experten in der Regel, mindestens 10 bis 20 % des Kauf- oder Baupreises als Eigenkapital einzubringen. Dieses Eigenkapital hilft nicht nur, einen Teil der Finanzierung zu stemmen, sondern deckt auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren ab und wirkt sich positiv auf die Konditionen Ihres Darlehens aus.
In bestimmten Fällen ist jedoch auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich – etwa wenn das Einkommen stabil ist und die monatlichen Raten gut getragen werden können. Dabei ist es besonders wichtig, die Finanzierung sorgfältig zu planen, um finanziellen Spielraum zu behalten und Risiken zu minimieren.
Ich berate Sie gern, welche Möglichkeiten in Ihrer individuellen Situation sinnvoll sind und wie Sie Ihre Baufinanzierung optimal gestalten können.
Beim Kauf einer Immobilie fällt neben dem Kaufpreis auch eine Reihe von Nebenkosten an, die Sie unbedingt einplanen sollten. Dazu zählen:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %)
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 % des Kaufpreises)
- Maklergebühren (falls ein Makler beteiligt ist, meist 3 % bis 7 %)
Zusätzlich können weitere Ausgaben für Gutachten, Umzug oder Renovierung hinzukommen. Insgesamt sollten Sie mit Nebenkosten von rund 10–15 % des Kaufpreises rechnen.
Ich unterstütze Sie gern dabei, alle Kosten realistisch zu kalkulieren und Ihre Finanzierung sicher und passgenau zu planen.
Für viele ist die Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben oder zu modernisieren, ein bedeutender Schritt. Ein zentraler Schritt auf diesem Weg ist das Finanzierungsgespräch mit der Bank. Eine sorgfältige Vorbereitung ist dabei entscheidend, um Ihre Chancen auf eine passende Immobilienfinanzierung zu erhöhen und einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Als Immobiliengutachter und Sachverständiger habe ich bereits zahlreiche Finanzierungsgespräche begleitet und weiß, worauf es ankommt. Im Folgenden gebe ich Ihnen praxisnahe Tipps, wie Sie sich optimal auf das Gespräch mit Ihrer Bank vorbereiten können.
1. Klare Zielsetzung und Finanzierungsbedarf definieren
2. Unterlagen vollständig und strukturiert zusammenstellen
3. Bonität prüfen und optimieren
4. Finanzierungsoptionen vergleichen und Alternativen kennen
5. Fragen vorbereiten und individuelle Wünsche formulieren
6. Immobilienbewertung als Entscheidungsgrundlage nutzen
Ein Käuferzertifikat (auch „Finanzierungszertifikat“ oder „Bonitätsnachweis“) ist für dich als Interessent ein echter Vorteil – besonders in angespannten Immobilienmärkten. Es signalisiert, dass du dir die Immobilie tatsächlich leisten kannst.
1. Du wirkst sofort seriös & vorbereitet
2. Bessere Chancen gegenüber anderen Interessenten
3. Schnellere Kaufabwicklung möglich
4. Stärkere Verhandlungsposition
5. Mehr Sicherheit für dich selbst
6. Häufig Voraussetzung bei gefragten Objekten
Häufig gestellte Fragen...
zu dem Thema Verkehrswertgutachten und Restnutzungsdauergutachten
1. Kauf oder Verkauf einer Immobilie
Um den realistischen Marktwert zu kennen und faire Preisverhandlungen führen zu können.
2. Scheidung oder Trennung
Zur gerechten Vermögensaufteilung (z. B. im Zuge des Zugewinnausgleichs).
3. Erbschaft / Nachlassregelung
Für die Ermittlung von Pflichtteilsansprüchen oder zur fairen Aufteilung unter Erben.
4. Finanzamt / Steuerliche Zwecke
Für Erbschafts- oder Schenkungssteuer kann das Finanzamt ein Gutachten verlangen oder akzeptieren.
5. Zwangsversteigerung oder Insolvenz
Um den tatsächlichen Wert der Immobilie zu ermitteln, z. B. zur Gläubigerbefriedigung.
6. Gerichtliche Auseinandersetzungen
Bei Streitigkeiten um Immobilienwerte (z. B. mit Geschäftspartnern oder innerhalb der Familie)
7. Finanzierung durch Banken
Manche Banken verlangen ein unabhängiges Gutachten zur Bewertung der Sicherheit.
8. Vermögensübersicht
Für private oder geschäftliche Vermögensaufstellungen, z. B. bei Unternehmensbilanzen.
Allgemeine Unterlagen zur Immobilie:
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Lageplan / Flurkarte (Katasteramt oder Vermessungsamt)
- Baupläne / Grundrisse / Schnitte / Ansichten
- Wohnflächenberechnung (ggf. inkl. Nutzflächen)
- Baubeschreibung / Bauakte (Bauamt oder Eigentümerarchiv)
- Gebäudedaten (Baujahr, Modernisierungen, Anbauten etc.)
- Angaben zur Heizung, Fenster, Dach, Dämmung, energetischer Zustand
Rechtliche Unterlagen:
- Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
- Aufteilungsplan / Miteigentumsanteile
- Erbbaurechtsvertrag (falls vorhanden)
- Altlastenauskunft / Baulastenverzeichnis (Bauamt)
- Grunddienstbarkeiten / Wegerechte / Nießbrauch (Grundbuch)
Wirtschaftliche und Ertragsunterlagen:
- Mietverträge (aktueller Stand, Staffelmieten etc.)
- Mieterliste (bei Mehrfamilienhäusern)
- Betriebskostenabrechnungen
- Instandhaltungsrücklagen (bei WEG)
- Verwaltungsverträge (bei Eigentümergemeinschaften)
Sonstige nützliche Unterlagen:
- Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
- Fotos der Immobilie (innen und außen, falls keine Besichtigung möglich ist)
- Kaufvertrag (falls vor kurzem gekauft) – zur Kontrolle des damaligen Kaufpreises
- Wertgutachten aus der Vergangenheit (falls vorhanden)
Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem eine Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Während das Finanzamt häufig mit pauschalen Annahmen arbeitet, fließen in ein individuelles Gutachten der tatsächliche bauliche Zustand, Modernisierungen und die technische Ausstattung des Gebäudes ein.
Ein qualifizierter Sachverständiger führt unter anderem Analysen zu folgenden Aspekten durch:
- Baujahr und Bauweise
- Modernisierungsmaßnahmen
- Instandhaltungszustand
- Technische Ausstattung
- Markt- und Standortfaktoren
Auf dieser Grundlage wird die voraussichtliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer berechnet und in einem Gutachten festgehalten.
Die jährliche Abschreibung einer vermieteten Immobilie richtet sich nach der angesetzten Nutzungsdauer.
Je kürzer die Restnutzungsdauer ist, desto höher fällt die jährliche Abschreibung aus.
Beispielhaft bedeutet das:
- Bei einer typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren verteilt sich der Gebäudeanteil entsprechend gleichmäßig.
- Wird durch ein Gutachten jedoch eine Restnutzungsdauer von beispielsweise 30 Jahren nachgewiesen, erhöht sich der jährliche Abschreibungsbetrag deutlich.
Das kann zu einer spürbaren Steuerersparnis führen, vor allem bei älteren Bestandsimmobilien.
Ein qualifiziertes Gutachten kann mehrere Vorteile mit sich bringen.
- Höhere jährliche Abschreibung (AfA)
- Schnellere steuerliche Entlastung
- Liquiditätsvorteile durch reduzierte Steuerlast
- Individuelle Bewertung statt pauschaler Annahmen
- Rechtssichere Grundlage gegenüber dem Finanzamt
- Besonders attraktiv bei älteren oder sanierungsbedürftigen Immobilien
Kapitalanleger profitieren oft von der Möglichkeit, ihre steuerliche Situation zu optimieren.
Ein Gutachten kann insbesondere interessant sein für:
- Eigentümer vermieteter Bestandsimmobilien
- Kapitalanleger
- Käufer älterer Wohn- oder Gewerbeimmobilien
- Investoren mit Modernisierungsbedarf